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　　米乐m6主持人：尊敬的各位来宾，大家早好上，2005?中国房地产业权威高层会议－北京论坛马上就要开始了，今年了房地产业相关的话题，有趣的话题很多，最近的一个就是中国房地产业巨头网上论战，主要讨论的是2008年前买房子还是2008年后买房子，这个也就是房地产何去何从的这么一个大话题和背景。应该说中国房地产业从来没有像今年引起这么大的关注，中国房地产业有没有泡沫，这已经引起了国内外人士的关注了，有的专家认为中国房地产不仅是一个社会问题，而且也是一个政治问题，中国房地产业是中国经济巨大的推手，可以说他已经成为中国经济增长的晴雨表。有一句笑话，就是说中国房地产业一旦打喷气，中国GDP的增长就会感冒，可见房地产业在中国经济的地位有这么重要，正因为如此，今年由中国建筑业协会建筑节能专业委员会，中国建材市场协会，新华社《经济参考报》社共同主办的这次论坛将以突破发展瓶颈，决胜地产未来为主题，探讨中国房地产业发展的前景、政策、途径，并在选择的现实性和可行性上争取大家的共识，来促进房地产业持续、健康、快速和协调的发展。

　　主持人：今天有很多房地产业的大腕还有学界的精英和专家相聚一堂，这应该算是是中国房地产业的一次盛会了。下面我们介绍一下来参加本次论坛的一些专家学者和企业方代表，这里有清华、北大的一些专家学者，还有像天鸿集团、绿城集团等等一些企业代表，在这里对他们表示热烈的欢迎，下面有请新华社的副总编辑张健致词。

　　张健：各位嘉宾、新闻界的朋友，大家好！由全国工商联住宅产业商会，房地产商会，中国建筑业协会节能委员会和本报共同举报的2005?中国房地产业权威高层会议－北京论坛今天在这里隆重召开。我们衷心感谢对这次活动基于大力支持的相关政府机构、专家学者和新闻媒体，并对大家出席本次论坛表示热烈欢迎。我们共同打造北京论坛的活动是在整合各方资源，搭建一个政府、专家与企业各方信息交流，智慧共享的一个重要平台，一道探讨中国房地产发展所面临的热点、焦点和难点问题。我们希望在座的各位利用一天的时间，一块儿把北京论坛打造成为也内忧影响力的一个品牌活动。

　　张健：本次论坛是我们举办的第二届，首届北京论坛去年差不多这个时候举办的，去年是在人民大会堂举行的，并且获得了圆满的成功，论坛得到了很专家学者的大力支持，政府和社会各界对基于对论坛很高的评价，今年针对房地产业发展的问题，政府相继出台了一系列的调控政策，在这个大背景下，我们大家今天在一起探讨政策走向，探讨十一五规划可能为房地产业发展带来的机遇和挑战，这个意义十分深远的，为此本次论坛将从宏观调控与房地产业发展金融政策与房地产发展，以及节能省地型住宅和公共建筑发展等方面展开讨论，相信我们会聆听到各位的精彩演讲和真知灼见，可以说中国房地产是一个年轻的行业，但是它朝气蓬勃，充满活力，他的健康发展与中国经济的增长十分有益，所以我们愿意以各位专家共同探讨房地产业发展的道路，也希望新闻界的朋友大家支持，最后祝本次论坛圆满成功，谢谢大家！

　　主持人：谢谢！房地产开发商想要盖好房子，消费者也希望买到好房子，那我们在座的嘉宾也非常关注这个话题，我们全国工商联住宅产业商会聂梅生会长也非常关注这个问题，下面我们请聂梅生会长为我们致词，我们掌声欢迎他！

　　聂梅生：各位领导、各位专家，业界的朋友们上午好！非常高兴能在岁末的时候迎来我们一年一度的北京论坛，也很高兴各位朋友能够抽出时间，在非常繁忙的各种各样的工作中参加我们今天的北京论坛，从2003年开始一直到现在中国的房地产界经历一场不平凡的历史阶段，也就是说开始了这一轮的宏观调控，从121文件开始一直出台了一系列的文件，今年3月份出台了八部位的文件，业界把它称为组合券，这里面包括金融方面的一些问题，报如121号文件，212号文件，包括银行的一些金融报告，这就是在房地产资产当中的政策性的问题，还有一部分和土地有关的，还有和住房结构、强制性拆迁，住房管理等等文件，在今年这一套组合券当中应该说是直指房价，是针对稳定房价出台的。这次北京论坛在这样一个形势之下，肯定它的内容就会包括这么两大方面：一个是这一系列政策出台后的对它的执行力的讨论，它的成效和和对今后房地产发展的一些讨论，一部分可能是关于这方面的，接下来今年上午的一些内容是和宏观调控有关系的；另一方面会和金融的房地产的资本市场，金融平台有关的，放在今天下午，这也是房地产发展中非常重要的基础条件，它的金融属性。

　　聂梅生：大家都知道最近召开了五中全会，在五中全会之后关于十一五规划提出了非常明确的目标，在今天这样的会议当中我们可以看到主办单位和 一些内容牵扯到循环经济，科学发展观，怎么样落实十一五规划，在使房地产能够健康发展，这应该是更重要的课题，这个会是在五中全会召开的，它将引出在今后第十一个五年计划中房地产的健康发展，今年北京论坛的内容是非常丰富的，所以本次论坛要以突破发展瓶颈，决胜地产未来，那就是如何在十一五规划的形势下决策地产未来，以这些问题，着重探讨房地产的发展政策、前景和途径，下面邀请政府和企业两方面的嘉宾参加这些一些问题的讨论，为房地产发展献计献策，这也是北京论坛的特点，就是把决策部门关键的专家和政府的官员和房地产业界的在第一线操作的，从市场的角度请来一些房地产开发企业的老总，这样两方面的对话是北京论坛非常重要的特点，因此这次我们荣幸的一些权威部门的领导和多位房地产界的企业家，希望这些嘉宾在论坛上的思想交流，能给房地产业的发展带来积极的作用，最后我代表全国工商联房地产商会预祝本次论坛圆满成功，谢谢！

　　主持人：非常感谢聂会长！今天我们有幸请到了中央政策研究室宏观司司长李连仲司长，我们用热烈掌声来欢迎他！

　　李连仲：应该说我们五中全会通过了十一五规划的建议，这个建议是我们今后经济发展的纲领性文件，对我们房地产业的发展具有指导意义。第一个，它提出要以发展观统领社会、经济发展全局，要把科学发展观落实到经济发展现代化进程的各个方面，各个领域，各个环节，各种包括房地产业这个领域，所以房地产业的发展必须全面贯彻落实科学发展观，给我们提供了什么机遇？我觉得第一个机遇，就是加快推进社会主义新农村建设，把我们原来基础设施、社会事业的投资作为重点，把它投向城市，转向农村，我们房地产业的发展怎么贯彻这条决议的措施，农村房地产的建设，农村基础设施的建设；第二，就是要发展节约型、环境友好型这样的项目，那么我们房地产你怎么根据十一五规划的建议来发展节能、节地、环保型的住宅，环保性的建筑项目，这是你要考虑的；第三，根据转变增长方式，原来是高投入、高消耗、低产出、低效益，你现在也要转变，根据增长方式的转变，你怎么建设省能、省地的一些基础设施、一些建筑项目。

　　李连仲：十一五规划的建议对我们房地产发展有重要的指导意义。除了这三点，还有重要的一点，就是要以人为本，就是你的发展要为了人民群众、你的发展要依靠人民群众，你的发展成果要回馈人民群众，要和我们房地产业的发展联系在一起，房地产业的发展怎么提高人民的生活质量。过去我们看你生活水平、住房和住房面积，现在根据科学发展观的要求，坚持以人为本，全面协调可持续发展，促进人和社会全面进步，除了住房面积、还有住房质量和环境，它是一个综合指标，给我们房地产业的发展提出了更高的要求，所以说我们房地产业在十一五规划提出五中全会的指导下面临一个非常好的发展机遇，我们房地产业的公司老总，房地产业的企业家希望你们抓住这个机遇，加快发展，祝贺大会取得成功！

　　主持人：非常感谢李司长，李司长也不断强调节能省地型的住宅，有一个数字显示，节能省地型的住宅是今后住宅的发展方向，北京还出现了一个新的标准就是住房节能15％才能开工，这对以后的住宅也确定了一个方向，下面请中国建筑业协会建筑节能专业委员会涂逢祥会长给我们做这方面的演讲，我们掌声欢迎他！

　　涂逢祥：各位领导、各位嘉宾、各位朋友，刚才李主任、聂会长，都讲了咱们这个大会要贯彻咱们最近召开的中央五中全会的精神，这是咱们当前工作的重中之重，我们下面就建筑节能角度来谈谈贯彻咱们十六届五中全会。十六届五中全会在整个关于十一个五年计划的建议里头，着重讲了两个问题。一个问题是两个重要指标，一个是到2010年的时候咱们人均国内生产总值要比2001增长一倍，这是一个重要指标。另外还有一个指标，就是到2010年的时候，它的单位GDP的能耗要比十五计划期末要降低20％左右。就这两个指标。我就这两个指标的问题，结合建筑节能，讲讲对建筑节能的要求。

　　涂逢祥：在中央关于制定国民经济和社会发展十一个五年计划建议里头提出两个重要的指标，第一个就是实现2010年人均国内生产总值要比2000年翻一番；第二个指标是单位国民生活总值比十一期末要降低20％左右。书记在国外演讲的时候也一再提到这两个指标，在总理关于制定国民经济和社会发展十一个五年计划的说明里头这么说的。不惜浪费资源和环境，盲目扩大固定资产规模这中经济的发展是不能持续的，会造成大的起落。另外又说，十一五期末单位国民经济总产值消耗要比十一期末降低20％左右，这是针对资源环境日益加重的问题和提出的。现在资源环境问题越来越加重。就是说十一五计划里头，提到实现2010年人均GDP比2000年翻一番，人均翻一番，不是说总值翻一番。原先要求十六大要求翻两番，也就是10年翻一番，到2010年就是总值翻一番，现在是人均翻一番，如果10年翻一番，每年要增长2％，但是但是实际运行情况是这样的，从2000－2004年我们实现人均GDP增长是8.8％，去年是9.5％，那么如果这么一个速度，要到2010年GDP翻一番的线年翻一番的目标。当然看来是比较保守了。因此现在提出来，就是说人均翻一番，比总量翻一番还要多。因此现在要求十一五期末比十五期末人均翻一番。这就要求十一五期间人均增长是7.5％，我们十一五GDP增长5％就可以实现，十一五期末我们人均GDP翻一番。

　　涂逢祥：所以中央提出的两个指标，头一个指标分析来看，是完全能做到的。下一个指标就是一个问题了。我们知道单位GDP能耗每年全国的一个GDP是多少，另外一个总能耗多少，这两个一除得到多少吨标准煤。咱们在2000年之前，从改革开放以后，基本单位GDP的能耗是逐步降低的，降到2000年那个时候我们单位GDP的能耗消耗每万元是1.2吨标准煤。后来就出问题了，2001年消耗是1.39，2003年1.68，2004年是1.44，就是说从改革开放以来我们能耗消耗都是逐步降低的，我们在第十个五年计划里是提高了，能源消耗增加了，这个问题从表面看煤电油运高度紧张，能源价格飞涨，另外有供不应求，同时年消耗继续增加，这个情况在十五期间我们国家的能源消耗，单位产值能源消耗迅速增加，这个问题以至于国家负担非常重，而且引起环境更加恶化，为什么后来中央建议说环境恶化的趋势要基本遏制住。在这个基础上所以说五中全会提出来能耗消耗比十五期末降低20％。就是说要求2010年单位GDP能耗消耗还降到1.2的标准。这个任务就很繁重了，难以做到。

　　涂逢祥：这个表里有这么一个情况，从1980年到2001年年后，GDP每年增长是8％、9％、10％，甚至超过10％，能源消耗的消费速度是5％－6％的范围，就是说能源消费涨一翻，GDP翻两番。就是说能源消耗速度慢，GDP增长就快。到02、03、04年就反过来了，GDP增长速度比较快，但是能源消耗速度更快，就是说能源消耗速度大大超过GDP增长速度。咱们现在能源这么紧张，供不应求，就是消耗太大，浪费太多。我们这几年连年消耗速度大大高于GDP速度，这是对我们过度浪费能源的严重警告，形势紧迫。我们国家是生态先天脆弱的发展中国家，我们国家的能源要以粗放型的经济增长已经难以维计，所以建立集约型的经济增长是具有全局性的意义的。我们国家的经济增长有三分之二是在对资源和能源过度透支的情况下，比如03年我们国家消耗了水泥总产量40％，煤炭总产量的31％。现在我们国家年总产量占世界年总产量11％，我们消费是世界能源的11％，但是尽管煤电油运起来持续紧张，但是我们的GDP占全世界4％，就是说我们GDP国内生产总值只占世界的4％，但是我们能源消耗是占世界总能源消耗的11％。所以我们是高增长，但是我们也是高消费、高污染，是粗放型的应该增长方式，这是不可能长期进行下去的，我们是世界上第二个能源消费大国，而且我们国家能源资源的储藏跟世界相比煤炭只是世界人均的51.3％，石油只是世界人均的11.3％，天然气是世界人均的3.8％，而且我们国家能源资源主要是煤炭为主，我们国家能源资源讨论决定了我们国家是以煤为主的能源结构。因此和国家安全问题关系十分重大。

　　涂逢祥：我们每年建筑面积03年是20.3亿平方米，就是说我们中国每年新建建筑的竣工面积比世界所有发达国家新建筑面积之和还要多，美国一年竣工面积它是5亿平方米左右，但是美国的GDP是咱们的7倍，咱们的竣工面积是美国的4倍，中国每年盖的房子比世界上发达国家都多。这样的话建筑能耗由于建筑规模的扩大迅速增加。建筑能耗也是国家能源重要的一个方面，因此建筑节能要成为中国建筑要考虑的问题。中国的建筑规模非常大，另外能耗高，我们中国建筑单位面积的能耗达到了气候条件相近的发达国家两倍三倍甚至还要高。就是说我们现在以史无前例的规模建造高耗能建筑，中国历史上没有这么大的规模。世界历史上也没有这么大的规模，而我们盖子德国房子是高耗能的建筑，而且随着人民生活水平的提高，对建筑的舒适度越来越注重，采暖需要地采暖等等这都是需要能源的。因此我们现在正处于房屋建筑的机遇期，我们一年大约要盖20亿平方米的房子，未来10年我们还要盖300亿平方米的建筑，我们现在以中国和世界上前所未有的规模和速度建造高耗能建筑。这些好耗能建筑将在近百年的使用时间内大量消耗我们国家稀缺的能源资源，为后代子孙制造困难。我们大量建造高耗能建筑，使得环境受到严重破坏，后果不堪设想。这跟我们的初衷完全向背，这种大量建造高耗能建筑是背离科学发展观的，因此节约资源、能源就是我们的国策，国家要求节约与开发并举，节约优先，节能就是产出，比增产能源更加经济，节能就是为后代子孙留下更多的能源，只有节约发展才能可能持续发展，能源是关乎国家盛衰的大事。现在当前重要的问题是监督节能标准。今年又开始执行公共功能标准。另外像实行65％的地区，像北京、天津有自己当地居住建筑节能标准和公共建筑节能标准，这都是需要执行的，当前首先应该执行标准。

　　涂逢祥：另外节能建筑不光是节约能源，同时它又是舒适建筑、健康建筑，因为它节能建筑保温、隔热性能非常好，另外加上中国的房子一般是以混砖式建筑的，因此它冬暖夏凉快，另外舒适度高。这个就是说建造节能建筑对开发商也是一个良好的品牌，我的发言就到这，我们是中国建筑业协会建筑节能专业委员会，我们希望大家合作。谢谢大家！

　　主持人：非常感谢涂会长，涂会长的演讲让我们感觉到能源的形势非常的严峻，刚才涂会长讲到低能源应该有高的品质，能源降低了但是品质不会下降，这是以后住宅发展的趋势和前景，再次感谢涂会长。下面有请北京天鸿集团公司柴志坤柴总发表演讲！

　　柴志坤：非常感谢大家！很高兴跟各位分享在房地产开发方面的一些想法和问题，刚才前面的嘉宾给我们做了很好的发言和致词，这里面我们看到在十一五期间我们这个行业发展的方向和我们下一步需要做的一些工作，我想在这从实物操作的角度来说一下我们这些年在房地产开发过程中的一些体会，今天我们我把我的演讲的题目定为在生态区建设中的问题。

　　柴志坤：最早大家主要是关注建筑本身的生态设施，进而关居住区的环境建设，随着开发商建筑规模的不断增加，随着大家社会责任感不断增强，大家都为生态居住区赋予了新的内容，这里面有两个驱趋势，一个是越来越多的开发商从更多的关注小区居民的生活环境，而渐渐地关注一个项目对周边地区的影响。第二个，从以前更多的是关注本企业、本项目的发展，而转向关注本行业、本地区的发展，在这两个趋势之下，我们可以为生态区域区赋予一些新的内容。第一个，在生态居住区我们首先要从一个可持续的规划开始，如果建筑是百年大计，那么一个小区、一个项目的规划它可能就是一个数百年甚至是上千年的大事，所以说如果这个项目的规划做得不好，对未来得影响可能是一个非常非常长远的问题，因为建筑本身我们还可以改造，但是区域的规划给这个地区造成的影响是持久的。这是第一个问题就是说规划对于个居住区甚至比采取一些节能设施要重要得多。

　　柴志坤：第二就是规划的质量直接影响到居住区的品质。应该说规划的品质是居住区品质的重要体现，由于它这么大的影响。如果有好的影响是非常关键的，如果坏的影响是致命，我们可以看到很多项目，随着这些项目不断完成，大家会发现这个居住区的价值，这个价值其实是来自最初这个项目的规划思想，怎么体现这两年，我想结合我们项目谈一会。第一个，要充分尊重当地地区发展的思路，只有体对当地地区发展的思路有充分的尊重和理解，在这个前提下一个居住区的规划才可能有一个正确的原则和好起点。有的开发商会起点很高，但是这对项目后期的开发会出现很多问题，第二要根据这个地区的机理去规划，首先要找到它在城市的定位，这样才能使得你项目的规划有一个比较合理的一个切入点，我们应该强求我们项目和城市融为一体，而不是在城市中鹤立鸡群。开发商我们一方面要强调这种责任感，另一方面我们应该强调在项目规模阶段抑制开发商自我意志的过度膨胀，我们可以看到很多项目规模比较大，大家都提出来有很多问题，其实这些项目在建设过程中，包括对一些已经建成的大型项目，它一方面解决了大量居民的居住问题，另一方面也为城市的关系造成巨大的压力。我们对城市运营商等等有一些保留意见。这个是我们的观点，也希望跟大家来探讨。

　　柴志坤：第四个方面，我们在考虑一个项目规划的时候，应该为周边的地区留有余地，不能说我们这个项目做完了，影响到周边地区的开发。还有一个挺有意思的问题，在开发项目的时候都提出以人为本，但是开发商总是以居民的利益为本，这个时候大家是不是看看伤害到周边居民和企业的利益没有，所以要所以人为本，要是一个完整的概念，只有这样才能充分体现前面几位领导不断提出的科学发展观的观念。一个生态社区完整的概念，好的规划、好的设计、好的材料是一方面，好的实施过程也同样重要，在过程中要保证经济性的。我们在实施过程中可能是规划有问题，可能很多房子建了一半就得停下来，销售到一半的情况再继续施工。实际上这跟建设生态的居住区都是有相违背的地方。还有一个方面，这个话题应该是一个比较敏感的话题，就是价格。我觉得一个生态的居住区应该有一个合理的价格，我说的这个合理的价格，也不能过低也不能过高，我们这几年研究一些项目的时候，考察消费者对什么最满意，提了很多的指标，归根到底他们只注重一个指标，就是你盖的房子有没有升值潜力。一个好的项目在推出的时候要以合理的价格推出，这是尊重消费者利益是最突出的一个方面。一个合理的价格，从近期看是一个高性价比的价格，今后随着时间的推移，还会不断的提升价格，这是一个居住区品质的表现。

　　柴志坤：我们能够看到市场有很多这样的现象，如果价格定得过低，也会对市场造成不好的影响。所以我们要以合理的价格做一个生态型的产品。还有一个方面，我觉得在座的各位专家、领导都有很多这方面的经验，我们也是在日常过程中不断的跟大家学习，就是一个环保设施和建筑材料的使用。前面涂会长也提到了这些方面的建议，包括指引性的方向，在这方面天鸿集团的下属公司我们在北京以外的各个地方都有很多这方面有益的尝试。我想在这值得一提的，我们在西北部的兰州市我们也有一个建筑部认可的绿色生态的小区，虽然这个小区在当地房价不高的情况下，我们采取了很多的节能措施，前期我们虽然经历了很多的困难，因为投入的费用跟当地的其他项目来比不一样，但是我们非常高兴的看到，随着社区的不断成熟，虽然项目不断被各界的认可，这个项目的价格也开始的提升，现在已经接近了我们这个产品本身的价值。所以在新的市场环境下和十一五背景下我们加入一些你的内容，都会是一个艰辛的过程，但是如果实现这个目标大家都能感觉到秋天收获的季节。在这非常高兴跟各位领导汇报我们的情况，也非常高兴能够在这里跟各位朋友探讨房地产方面的问题。谢谢大家！

　　主持人：非常感谢柴总，柴总也强调了城市的规划应该避免条块分割的问题，因为这些对会这个区域的有很大的影响。下面有请北京龙熙房地产开发公司董事长甘连舫董事长，我们掌声欢迎他！

　　甘连舫：尊敬的各位领导，大家上午好！我们非常高兴感谢我们的主办单位能够把这样一个房地产的高层论坛安排在北京龙熙温泉度假酒店，对聂会长、对经济参考报，和各个主办单位表示衷心的感谢。给我五分钟的时间，简单介绍一下。本人是搞台球的，这两年也加入了房地产的行业，搞了两个项目，一个是青城，一个是这个项目40万平米，这个有一个酒店和高尔夫球场，很高兴有机会跟在座的各位钻专家和领导还有各位同行的领导交流，希望我们能通过演讲的方式能够让我们学习和提高，也希望各位专家和同仁对这个项目的状况有一个了解，给我们提出建议和意见，先感谢你们，然后你们再给我们提意见。最后我代表我们龙熙房地产也代表我们的酒店和我们的高尔夫球场，欢迎大家，希望大家常到这来休闲、开一些会，衷心的感谢你们，谢谢大家！

　　主持人：非常感谢甘总，甘总是从台球到高尔夫球，也是从体育产业进入到房地产业。再次感谢甘总！

　　主持人：我们首先请几位嘉宾先到主席台上就坐，这几位嘉宾是孟晓苏同时长，李连仲司长，还有陈淮主任，陈永杰主任，柴志坤柴总，还有甘连舫董事长。刚才我们在茶歇之前好几位嘉宾都谈到了宏观调控的重要性，无论从宏观调控的全局或者是经济安全的角度考虑，中央政府和地区政府都应该对房地产业密切的关注，要采取比较适当的措施进行调节，那么有一种观点说许多进行综合的调节，综合的调节是怎么样的调节呢？以经济手段以行政措施作为一个辅助，究竟如何走到这步棋，这几位嘉宾就要经过讨论给我们提出一个值得参考的答案了。

　　主持人：我把讨论的议题给我们公布一下，这次的议题包括宏观调控与房地产业的发展，包括宏观调控与房地产开发模式的变革，以及后宏观调控时代的则侧走向，还有十一五规划对房地产未来发展的影响，还包括宏观调控中调整企业发展战略。今天主持的嘉宾是中国房地产开发集团公司董事长孟晓苏董事长。参与讨论的嘉宾是中央政策研究室宏观司司长李连仲司长，建设部研究中心陈淮主任，全国工商联研究室主任陈永杰，北京龙熙房地产开发公司董事长甘连舫董事长，华远集团总裁任志强总裁，还有北京城建投资公司总经理王汉军。在这几位进行讨论的同时，我们台下的嘉宾如果您有一些问题可以在讨论进行到一定程度的时候我们有机会让您提问，现在把时间交给我们的孟晓苏董事长，有请！

　　孟晓苏：谢谢主持人，谢谢大家！宏观调控是我们大家都关注的热点之一，特别是是从今年以来宏观调控引起了社会各界的关注，牵动着管理部门、企业。说起宏观调控特别是说起房地产的宏观调控，我也是房地产多年的从业人员，也在中央机构工作过，对房地产的调控比对其他行业调控更加困难，我算了一下，从1998年以来的7年时间里对房地产一共进行了三次宏观调控，第一次是98年以扩大内需为重要的宏观调控，拉动了房地产业，拉动了经济。第二次，是从2003年－2004年以控制房地产投资增长过快为重点的宏观调控。第三次，是从今年年初到现在以抑制房价增长过快，实际上是以抑制需求为重点的宏观调控。

　　孟晓苏：七年三次宏观调控，也算是我们宏观调控里面最典型的一个行业了，最近，召开了五中全会，提出了十一五规划的建议要点，特别提出来要坚持扩大国内需求，这又为下一的宏观调控指明了方向，所以我们正处在一个继往和开来的转折点，刚才大会主持人已经介绍过了，我们今天坐在台上的嘉宾都是重量级的人物，这里有中央和部位政策研究方面的负责人和专家，有代表性的企业，这里面都是北京的企业，原来跟我说有上海的企业，有浙江的企业，但是今天没来，为什么没来呢？可能是上海的同行还在上海的市场氛围下受煎熬，上海的房地产企业年前面临着三道关。第一道关叫做，信念牵引行催债，第二道关是过年会税务局催税，第三道关是春节前税务局催款。所以今天没来。

　　孟晓苏：我们把第一个题目叫做宏观调控对房地产企业的影响，这叫回顾。第二个是宏观调控的政策走向和房地产业如何贯彻十一五规划，这叫展望。说起宏观调控对房地产市场和对房地产企业的影响，房地产商应该是感同身受。在座的各位企业家能不能谈一下你们对宏观调控的看法和对你们企业的影响。我看谈宏观调控这里有一位北京房地产市场深有研究的人士，这就是任志强先生，任志强不光是干着企业，而且还是北京市的政协委员，经常对北京市的房地产市场发展和经济发展提出意见和建议，志强你先说几句。

　　任志强：我们房地产业的各种指标现在全面下降，部分指标是负增长。从投资从预售款从土地购置、开发、竣工等等，所有设置房地产的指标没有一个是向上的。那么是不是这样一种情况就已经达到目的了。

　　任志强：刚才孟总说经过了几轮的调控，这几轮调控有的是往下的，有的是往上了，从现在房地产的指数应该已经进入到传统意义上的亏损，我个人觉得如果中国未来的房地产不能发展的话，那么中国的市场经济不可能高速发展。刚才讲了半天，从省地上来说，我们没有发现房地产在浪费土地，全国现在城镇已经建成3.15万平方公里，只用了0.32％的土地住了5.4亿人口，这不会超过全国国土的1％，这是不是省地的问题都在房地产业。现在所有缺地的城市都在1－2之间，城市规划是别盖高楼，降低容积率从城市能耗来说，电的能耗和发达国家相比每年四分之一都不到，是不是我们的电就不用了，仅仅从住宅和建筑节能上考虑问题，肯定解决不了能源问题。尽管我们涂会长讲了很多，但是我们耗能并不在建筑和住宅上，主要是在农业和其他产业，如果这些产业不耗能，我们耗不了多少能。

　　任志强：另外说环保，住宅都需要环保，我们也很赞成住宅节能，现在没有相应的这方面的学科，到底是我们制度出了问题还是开发商出了问题，在国外大的建筑里都看到有关这方面的学科。我们到底是让地球舒服起来想让人舒服这可能是一个需要讨论的命题，没有人的时候自然界会照片毁灭。是不是我们消耗了能源地球就不行了，也许我们消耗了它的能源地球会更好。我们觉得在整个宏观调控中如果最终的目的是消灭了需求，或者说抑制了需求，用这种方法要房地产价格降下来，最后会导致每年我们建40－60亿平方米。在这样发展的情况下，如果仅仅从房地产的角度而言去谈节能省地，包括建筑节能，包括去谈环境、保护、责任，我们没觉得会对中国经过有很大的作用。在市场规则的情况本来影响充分允许降低门坎去扩大投资和发展，我们恰恰不是用供求关系解决房地产之间的房价问题，土地的紧张问题使土地的价格持续上升。而且上升的幅度是远远超过了其他所有指标的增幅，土地价格的上升的倾向是什么呢？在这样情况下资本是决定性的，如果资本成为主导，人们不会去追求资本的创新，生活理念的创新，因为只有资本可以驱动、控制和垄断整个市场。到一定程度上以后，资本就代替了技术。如果是这样一种情况，可能也不利益房地产发展。更多的企业现在已经把金融问题百在第一位，我们看看从55年到75年美国的企业发展程度，也可以看到美国的企业在那个时候也是把金融放在第一位，我们现在的GDP和人均的发展水平大概相当于美国1960年左右的时代。人均GDP和金融市场背景和房地产市场基本上相当于那个时代，和那个时代美国遇到的问题是一样的。美国是用市场直接融资解决了资本解决定一定的问题，但是我们还没有开放房地产市场的金融市场，因此在相当一段时间里头，可能会形成以资本势力为扭曲的一种市场经济，这可能都不是宏观调控所要达到的目的。就是说如果美国没有房地产业的支撑，那么它也度过不了那个时代。

　　孟晓苏：在北京我们知道房地产开发量最大的是天鸿集团，我们也知道房地产开发第二大的公司叫城建开发集团，最近一个命令下来，说两个集团合成一个，叫首开集团，那么现在听说首开集团正在忙着合并的各项事宜，国资委只是下了一个文件，所有合作事宜都要由工作人员完成，今天代表他们来的是柴志坤柴总，你们对北京的市场发展和对房地产业的有什么见教，希望在这里敞开讲。

　　柴志坤：我先明确一个概念，孟总可能对我们的情况不太了解，我是没有在新集团那边任职，在座的媒体也不要产生什么误会。其实我个人理解目前市场的影响应该说是在宏观调控的背景下土地供应政策和金融政策的影响下的市场带来的变化，应该说这个变化持续的时间并不很短，土地供应政策的调整到目前已经有两三年的时间，银行推出来的各种措施，执行的时间起码也有两三年的时间了，为什么在这段时间市场反映比较剧烈呢？主要是有几个方面，一第一个方面是双重的影响在今年表现得比较充分，在土地供应政策调整后开发商手里还有大量的存量，另外公开交易的平台正在建设过程中，随着公开平台的建立和政策的不断规范，土地的供应出现了一个情况，一个是价格越来越高，另外一个方面是支付的条件越来越苛刻，原来拿一块地可能支付时间两三年，现在需要一年到半年的时间，与此同时银行又出了一些新的进一步严格对房地产金融政策执行的文件，这些文件带来的影响，也就是说在土地、价格门坎不断提高的情况下，银行融资的渠道也比较窄了，这种情况下我们很难按照原来的模式进行房地产开发。

　　孟晓苏：我代表记者问一个问题，现在说紧缩银根、金根，都说对小企业影响很大，对大企业是否也有影响。

　　柴志坤：我们觉得在一线％左右，我觉得整体来讲，在这个市场大家面临的问题基本上是一样的，在这种新的环境下，大家不用过分的担心，因为每个企业面临的问题都是一样的，在这里不是比谁跑得最快，你只要不是跑得最慢的就行了，这个时候大家不要过度的担心，这个时候大家要本着一个积极的心态。房地产行业发展了这么多年，每个企业都走过了风风雨雨，很多企业的领导都坚韧不拔，遇到困难都能够走过去，我希望政策在制定政策的时候，也能理解下房地产为中国发展做出的贡献，另外一个可不可以这样理解，企业不是宏观调控的对象，不是宏观调控的客体，是不是政府能够更多的更充分的把企业的积极性调动起来，跟企业实现在经济发展上的一些目标。这是我们想说的一些想法，谢谢大家！

　　孟晓苏：谢谢柴总！北京城建的王汉军总经理来到这里了，你们在北京市场上也是叱咤风云，我想听听你们对宏观调控的一些看法。

　　王汉军：应该说这次宏观调控对全国的市场影响比较大，从宏观调控政策出来半年多，面临年底我们现在正在做一些统计数字，在这些数字里我们发现了非常有趣的现象，大家比较关心的房价也就是这次引发宏观调控的导火索，我们做了这么一个统计，截止到现在为止，从我们得到的资料，上海、杭州、长三角地区平均房价下降了15－25％，因为在上海我们有公司，北京整个的房地产我们售房的价格每季度平均增长6－8％，深圳房价大幅度上涨，最近深圳政府可能要出台遏制房价的政策，这次宏观调控直接打压的是房价，从这个统计数字里面我们不知道是不是宏观调控已经达到了目的。一个地方的房价下降，一个地方的房价很稳定，一个地方的房价大副增长，这是我们值得深思的。另外这次宏观调控对企业的影响很大，首先我们看到了一点，未来的政策导向，可能能够在市场上大量融资，能够有雄厚的资本力量的企业将在房地产市场占主导。第二个结果就是，能够专注于做产品，做产品能力比较强的企业，将成为市场上的幸存者。因为随着招排挂的实行，产品制造的时代已经过去了，土地招排挂很残酷，获得土地成本的增加直接导致了房地产利润的减少，其实土地成本的增加最终还要加到消费者身上。第三，为了获得资源和发展，企业之间的兼并和购并将成为一种很重要的现象，最近大家在媒体上也看到，很多房地产在合并、兼并，其实这些兼并的背後都是为了获得廉价的资源，所以说这次宏观调控从我们感觉，这点给我们的启示是比较大的。谢谢！

　　孟晓苏：谢谢王总，我们在座的企业家可能也包括研究机构的专家，在世界上走的地方最多的莫过于甘总，甘总扛着高尔夫球场在30多个国家打球，才觉得高尔夫与房地产结合是一个非常好的亮点，所以他在大兴这块沙荒地上展开了理想宏图。

　　甘连舫：我主要是来这学习，各位都是大买卖的，我们只是小买卖。既然孟大哥说到扛着球杆去全国各地打球，我去年去美国打球，美国的住宅有很多很多高尔夫球场，这在美国很常见，但是在在中国却很少。宏观调控总的来说，什么人是收益者什么人是受害者，这个很难讲，因为理论方面有专家，因为我正好是国务院几刀都没砍上，土地招排挂我把土地拿了，贷款抑制得都借完钱了，所以我都没受什么害。受害的是我们下一步的发展，本来我们还有一部分土地，本利我们需要报批等等，北京出了148号文，自己把自己给绊住脚了，现在土地太难了，本来很顺理成章的事，一次性把老百姓的钱给了，就完了。现在这个问题烦琐，一年半一点动静还没有。你把这个土地的闸门把得死死的，那价格更要上涨。这就是一个正常的市场需求关系，你用行政手段去干预市场，你又反回到计划经济，你反得压有什么好处啊！市场有人卖有人买，你国家收税，你管它高低呢，你非得让全中国人民全都买上房，那是不可能的，那样就是，早着呢！你说现在一千一平米买不起房的照样买不起房。比如说国家收的费税你可以补助给最困难的群众，这是保障体系，我们市场经济有买有卖，不能搞成社会保障。咱别回到以前的年代共同公寓，市场经济就是这样，有买别墅的群体，有公寓的群体，有买普通住宅的群体。你现在不让建别墅，他有人买，你不给他盖，他去夏威夷买起了。我现在也特别感谢党的好政策，不是建议农村住宅嘛！这就是农村政策，我们这个方向应该没问题。

　　孟晓苏：本来甘总要去东莞的，我说你这么熟悉大兴去东莞干什么，应该说这已经不是一个小企业了。很多嘉宾谈了自己的一些对宏观调控的认识，应该说以98年以扩大内需的宏观调控是受到企业和社会各界拥护，从03－04年的宏观调控企业也是拥护，到今年以调控房价上涨过快为重点的宏观调控主要是抑制需求。我看之所以造成房价增长过快，最主要的是供给的问题，主要是因为国家要求控制土地和资金两大龙头，在这些要求之下有些部门错去了过度的调控，过度的调控对房地产产出造成了影响，产出减少了而需求不减当然房价要上涨，那么怎么办呢？又反过来压需求，压需求只能是一时的而不能是长久的，最近在是十一届五中全会上，、总理都非常明确的提出来，要坚持扩大国内需求，要把扩大国内需求作为一项长期的方针加以坚持，同时十五规划还提出了若干发展目标，根据李连仲司长在会上做的讲话已经把他对十五规划对房地产企业会有哪些指导性的要求提出来了，关于十一规划而未来的政策都是问题，我们在座的几位研究部门的专家最有发展权，他们刚才都生命了并不代表部门，所以我是他们是各位专家。我们房地产界和在座的各位都非常关注宏观调控的政策走向和十五规划对房地产业的提出的要求和创造的环境，在这方面我们想请中央政策研究室宏观司司长同时他也是博士生导师李连仲先生，请建设部政策研究中心主任陈淮教授，请全国工商联研究室主任陈永杰先生具体给我们阐述一下。下面由李连仲司长先讲。

　　李连仲：我的观点不代表我单位的观点，听完企业家听万老孟讲了后有几个问题，一个是关于宏观调控问题，我觉得在理解上有一些偏差，包括有一个议题后宏观调控对宏观管理的理论还需要研究，没有到位，为什么呢？不存在前宏观调控和后宏观调控的说法，都不是一个时代，为什么呢？因为宏观调控在国外专门有宏观经济管理经济学，它和市场机制是配套的。过去我们对这个问题的理解认为计划就是宏观管理米乐m6。认为外国不存在这方面的问题，那么改革开放以来，大伙参与改革的，1985年有一个会议，我们请了一批外国经济学家，外国经济学家谈到市场经济的时候，法国的经济学家叫阿尔百克，他说法国就是有宏观管理的市场经济。78年改革，我们85年才认识到西方的市场经济特别是西方的现代市场经济是有宏观管理的市场经济，那么当我们提出搞社会主义市场经济那么我们的宏观管理和市场机制是什么关系，很多人又糊涂了，认为搞市场经济用不着宏观管理，这由是错误的。它要克服市场的波动性和盲目性，他们是质同的关系。刚才企业家讲了宏观调控、宏观管理管的什么？

　　李连仲：答对了，我们建立的是国家调控市场，市场来调控企业，这是市场经济一个重大的创新，很多人讲市场经济他不讲市场经济运行模式是什么，我们要建立国家调控市场，市场调控企业，这是我们在理论上的创新。但是你只答对一半，因为它还有一个逆向调节，如果企业发生了变化，影响到市场信号，然后影响到国家，国家在进一步进行宏观调控政策，所以他们是一个互动的行为，这样两个方面讲就全了。如果说国家调控市场，市场调控企业，如果说企业发生变化市场发生信号，引起国家在进一步进行宏观调控。这是一个不断往复的过程，所以说宏观调控是一个无限的过程。所以哪来的后宏观调控，哪来的前宏观调控，他自始至终与市场经济共存，所以你对当前政策的理解你就找到了方向，你就看到了你的前途，你要看到未来。你要想看到未来必须在理论上武装自己，什么叫宏观调控、什么叫市场机制、什么叫市场经济运行方式，你把这个几个掌握了，你就能掌握未来。所以说企业如果不参与这个环节，就会导致信息不足，这就会使有些方面花费的时间长一些，如果及时的反映及时的调整，这个效果会更快一些，所以它是互动的行为。所以企业要参与进来。

　　李连仲：第二个，宏观调控是一个不断的变化的过程，那么我们国家的宏观调控，它不仅仅是房地产，房地产是一个方面，和我们联系的一个是我们国家800种商品，或者900种商品有相当一部分是供大于求，解决这个供大于求外贸，现在我们加入世贸以后，纺织品设限，出口更多困难，外贸达到70％，这样的情况，通过设限影响产品的出口，能源我们40％进口，那么现在石油价格涨到70美元一桶，他影响了国内经济的发展，我们大量的产品供大于求，就要考虑扩大内需，所以宏观调控就要通过增加内需的能力，来使市场经济生产的商品、产品消费掉，形成供给和需求的平衡，建成市场经济内在的增长机制，调控要解决这方面的问题，房地产只是一个方面，你要形成内在增长机制，企业、市场的消费主体和国家政策要连动。他有一个政策的实现性，通过实现企业把信息反馈给市场，市场再反馈给宏观部门。所以说企业的参与对宏观调控的正确性起着一定的作用。所以宏观调控是一个大的方面，它要不断的调整和完善，使经济供给和需求平衡。

　　李连仲：我觉得甘总紧跟着中央的政策，那你就有效益，我们农业有三个重大的步骤，第一个步骤就是农民分土地，第二，家庭联产承包，第三次我们投资的重点，原来的城市的基础设施随着社会的发展现在由城镇转向农村，要解决我们国家存在的问题，城市向欧洲，农村向非洲，我们投资的重点由城市转向农村，老甘你抓住这个你就有发展。

　　李连仲：第二个政策，要扩大内需，要靠我们居民的消费能力，把我们的产品把它消费，把它转换成价值，房地产业是新经济增长点的重要的内容，他对拉动内需起到重要的作用，这是第二点。

　　李连仲：第三个，还有一个重要的问题，我们区域经济的发展，区域经济的发展西部要大开发，东北部要振兴，东部要崛起要率先实现现代化，这个区域的发展对房地产业的发展提供了无限的商机，房地产业可在区域协调发展中大有作为。还有一点，很多人没有谈到，就是走出去，我们建筑业要走出去，我们在建筑业在国际上要有一个很好的影响，在阿尔及利亚我们上海建筑公司建的医院在别的国家都有倒塌等等现象出现的时候，我们的医院纹丝不动。所以阿尔及利亚给了我们一个非常好的评价。我们房地产业怎么样和走出去相结合，这是房地产业的新经济增长点，房地产业应该说五中全会给它提供了宽阔的发展方向，落实十一五规划我们房地产业就大有作为，大有发展。

　　孟晓苏：作为中央宏观政策资讯部门的负责人，对宏观调控有这样的认识，对房地产的作用有这样的认识，使我们对今后的宏观调控的政策走向有了更明确、更坚定的信心。我们房地产业主管部门是国家建设部，但是在前一阶段，宏观调控过程中，我们听到建设部的声音少了，建设部更多的在忙于解决拆迁和失地农民问题。陈淮主任有两句话非常明确，他说要坚定不移的支持国家宏观调控政策，坚定不移的支持房地产业的健康、持续发展。这两句话是相辅相成的关系，还是相反相成的我还没弄明白，但是现在好了，现在宏观调控已经在变化之中，特别是刚才李连仲主任讲的，十一五发展对房地产有多么大得好处，当然我们听了很高兴，但是我们感觉这叫“春江水暖鸭先知”。你们宏观部门了解了，但是我们感觉到不到，在上海那边的企业家更感觉到，那我们作为房地产业主管部门建设部的建议，我知道陈淮主任会说他所说的观点不代表部门的观点，那陈淮主任作为一个学者谈一谈十一五发展房地产业的一些意见。

　　陈淮：大家都在谈宏观调控怎么样怎么样，宏观调控有那么厉害吗？有的专家说我们房地产业有三关，其实大家都面临三关。应该说制造业今年利润下降35％，占贷款规模最大制造业恐怕风险要把房地产要打得多，我们今年和明年四大国有商业银行有的已经明确了在运作上市，有的也在做准备工作。这些问题恐怕也是难过之关，所以大家得面临一样的问题，如果没有形势变化、环境变化给我们带来的计划需要，这个世界就死亡了，如果没有市场的风云起伏我们就不需要企业家了，企业家就是把这些问题化解掉的一个主角。至于说很困难，这话两说着，今年全北京大学生研究生一共有15个，但愿年底前不要再有，你说究竟是客观存在的大学环境太严酷了，还是我们对这些孩子太捧着了，以至于他们不适应独立生活面临的环境，他的心理不健全，发育不成熟，淘汰无论是多么残酷的事也是不可避免的一个过程。刚才有记者问我对未来形势怎么办？年年困难年年过，年年过得还不错，2002年121文件媒体都惊叹号写着房地产面临危机，我们也过了。03年国务院18号文件，也过了，04年831土地大限，也过了，05年宏观调控，我看也过了。刚才李连仲司长给我们指示说宏观调控是有市场经济存在的，可以这样说，今年房子卖得多和少，去年房子卖得多和少，今年价格高和低，明年价格高和低并不重要，房地产周期是5－8年，在五到八年无论调控还是不调控，往左还是往右调控，这个周期盖的房子是一定的，人们买掉的房子也是一定的，不是在04年就在07年买，不是在05年盖就在08年盖，这跟吃饭不一样，每天的食物供求是以天平衡的，房地产的供求平衡是5－8年为周期。至于刚才李司长讲到的政府调控市场，市场调控企业，我们还感受到了这个过程。我们98－99天钢铁限产，这些都是政府在直接面对企业操作的，以此相比房地产业面对的操控恐怕你还是相对轻松得多的。我刚才说我们面对的市场实际上是大家都面对环境变化的过程。至于说调控的目的是什么呢？那党中央才知道。

　　陈淮：刚才有的嘉宾说，十一五规划的确从头到尾都没有提到房地产这三个字，它也没有提到建筑业。刚才有位嘉宾说房地产业一打喷嚏，国民经济就感冒，没这么重要，只不过是在增量上有一些影响，那么十一五规划和我们有什么关系呢？大家把手里的小本本看看，第二自然段第一横，我们处在工业化、市场化、国际化不断加速的过程中，对未来住宅建设，房地产业已经有一个明晰的背景，再一个我们十一五规划从头到尾格外强调两个主线，一个是在农村建设上，再一个就是循序渐进的城镇化。还讲到在大城市有条件的要发展服务经济，以服务经济为核心和支柱的产业结构，我们城市整个外在的建筑物有进一步发展的必要，也就是说我们十一五并不仅仅是盖住宅，我们是在盖城市，而且是盖服务经济为核心的产业结构的城市经济体系，我们资源配置体现这么一个特点。再一个我们涂会长讲到节能20％，我们以前的五年计划要对各个产业的发展要做一个估计，发多少煤，生产多少斤粮食，十一五规划从头到尾没说数字，唯一用到一个定量话的数字，就是涂会长讲到的单位GDP节能20％。但是我觉得不大同意任总说的，我们造房子和住房子在能源消耗上所占比例还不大，但是它是增长最快的，假定2020年我们现在的城镇居民住宅总量可能会有一个比较大的增长，我们那个时候假定盖起了30亿平方米，照着现在的单位面积综合能耗，那个时候我们能源的一多半都维持房子的居住使用恐怕还不够，这是我们面临的重大危机，所以建筑节能以及发展四节一环保，节水、节地与环境友好型建筑，这是我们十一五规划的一个非常非常重要的落脚点，当然还有其他方面我们就不一一说了，就我的想法最好在十一五就实现房价最低，房子最大，房地产企业的利润最高，银行的风险最低，用地最少，这样几个目标合一块儿，最好不过。只要客观规律允许的话，那么我们大家都愿意实现这个目标，客观规律允许不允许我们请工商联房地产商会的陈主任给我们论证论证。

　　主持人 孟晓苏：说起工商联的陈主任，有些工商联的同仁还不认识，为什么呢？是因为他刚刚从国务院研究室调过去，他是国务院研究室的公交司的负责人，现在到工商联了，所以这也算是准国务院人士。你来讲一讲宏观调控和对十一五规划的看法。

　　陈永杰：房地产这个事情我研究得很少，国务院主要研究产业机构，也适当的涉及一点房地产。国务院起草的文件我也是主要的参与者之一，到工商联对国民经济有了更深刻的体会，今天这样一个房地产高层论坛，实际上房地产未来得发展，现在房地产企业个头最大的起来国有企业，现在谈到个概念就是，我们的宏观调控对房地产的影响，刚才李主任说宏观调控不存在后宏观调控，这是对的。现在我们心中想得不是宏观调控没有结束，我们更多的是关心宏观调控当中我们采用了多少行政的直接干预。这点我们的企业可能就感受很深了。总理特别强调宏观调控要强调更加注重经济手段，更加注重法律手段。主要是亲自经济杠杆的问题，一强调更加的时候其实潜台词就是说我们以前更多的是行政手段。宏观调控影响最大的是民营企业，金融闸门一砍砍的是民营企业，我们国家四大商业银行再加上10几个股份制银行，全部银行的客户是60几万家企业，而我们国家现在有将近800万家企业，其中私营企业有399万家，占了全国企业的50％，也就是说私营企业的数量已经是相当于其他的国有企业还多。如果我们以后更多的利用经济和法律的手段，那么宏观调控以后会改善对小企业的影响。

　　陈永杰：另外还有一个是十一五期间我们国家的房地产的发展，这一次中央十一五规划建议里面只有两个指标一个是2010比2000年要翻一番，人均翻一番这个意味着我们国家比以前提的目标更高，经济水平发展更快了，另外一个指标是单位GDP的能耗要降低20％，这个事情应该说对全国转变经济增长对房地产也会产生影响。起草这个文件的时候写不写这个指标是有争论的，节能20％单位能耗要降低20％，它的基本的依据是我们国家从1980－2004年人均能耗是降低4.1％，我们未来人均降低4.4％应该是达得到，但是我们测算以下我们国家2000到今年年底这五年能耗增长了10％是增长了10％，未来五年要降低20％，这个目标是比较困难的。我们有一套我们的算法，我们也提出这个目标是不是能够实现，但是现在中央建议已经出来，出来了就要按照中央的要求去做，这样的情况下五年降低20％，肯定以后国家要实现这个目标会采取一系列的措施，来保证目标的实现。这里面有一个非常关键的环节，就是房地产，房地产占我们国家的能耗是20％，那么这种情况下，房地产以后的发展在我们国家整个能耗的降低上起非常重大的作用。下午的主题更多的是讨论绿色建筑、生态建筑、节能建筑。那么这些事情恰恰是我们未来房地产产品的品种、结构调整非常主要的一个方面，人均GDP翻一番，意味着我们国家经济发展还会保持这种速度，房地产发展前景非常好，因为GDP提高了对房地产需求还会提高。如果谁在节能这方面做得比较好，国家就会支持，你的房地产也会业发展得比较好。

　　孟晓苏：我们感谢这次主办方举办这次会议，我们从来没有一次的会议对房地产业讨论得这么深刻。我还要说一下市场调控和政策调控，这两者都是需要，正像李司长讲的适时适度的市场调控对现在的情况来说是必要的，它是在市场失灵的情况下采取的手段，为了保持经济的持续、快速发展，而不是阻碍发展，就像医生给病人治病一样，他自身没有抗体解决不了问题，需要医生给他打针、吃药，帮助他恢复健康，所以医生就需要医术高明，还要医德高尚，不能乱开药，这就叫理性的发展和理性的调控。那么由于我们国家多年是计划经济体制转轨，我们的宏观调控比国外要显得多，国外有人问我，因为我跟刚刚从伦敦回来，他们说你们中国不是市场经济吗，怎么有这么多市场调控啊！有人说市场调控是看不见的手，政府调控是看得见的手，有人说中国政府调控房地产的手不光是看得见的手，最近这个问题已经受到了中央的重视，在讲话中讲到到充分发挥市场调节经济的作用，再一句话就是要加强和改善宏观调控，这两句话把事情算是说到家了，算是说全了，今后还是要充分的发挥市场调节经济作用，同时辅以必要的宏观调控。

　　主持人 孟晓苏：再一个我们都看到我们现在在讨论这个问题的时候，中央的政策导向已经发生了明显的变化，五中全会上说要坚持扩大国内需求，扩大消费的拉动作用，那么总理更是结合汇率调整，对外需和出口讲得更家深刻，讲得是扩大内需对我们有现实意义，那么十一五规划虽然没有直接提房地产业，但是确实为房地产的发展指明了方向，提出了要求，应当说今后需要更科学的发展，更好的发展。我们希望能够把十一五规划和扩大内需的要求尽快的落实到房地产政策上来，包括土地政策、金融政策和鼓励居民消费的政策。那么我们这个会在结束之前，希望请在座的各位用一句话，说一说下一步对宏观政策展望和希望。

　　陈永杰：我们国家未来的规划对经济的发展有很多的推动作用，我更希望看到一些具体规划能够对民营经济对非公有制经济产生更多的推动。十一五规划和未来的十五年是中国老百姓所有人都有房子住，和大多数人有自己防房子的过程，未来五年是关键时期。

　　主持人：谢谢各位嘉宾！在和各位老总聊的过程中我们发觉一定要了解国家的宏观政策，来更好的运用宏观政策，现在不是大鱼吃小鱼的时代了，我们要迅速的适应变化然后稳步的向前走。好，今天上午的会议就结束了，谢谢大家！

　　主持人：各位尊敬的来宾，2005?中国房地产业权威高层会议－北京论坛下午的议程我们继续开始，今天上午我们谈到了宏观政策的调整对房地产业的影响，下午我们讨论的是金融政策对房地产业的影响，我们先请建设部政策研究中心的主任陈淮主任为我们做演讲，我们掌声欢迎他。

　　陈淮：非常高兴和大家交流，金融我是比较外行，不是很了解，所以我们金融政策并没有太多的话可说，我一直觉得在金融和房地产关系深上是不是夸大了金融的作用，金融是为经济发展特别是为产业发展服务的一个领域，这个社会不是为金融的发展而存在的，金融是为产业的发展而存在的，首先我们别把自己的关系给异化了。

　　陈淮：今天上午提到我们当前短期宏观经济运行中蕴含的最大的金融风险并不来自于房地产业，而是来自于制造业，2005年制造业的效益状况极具下滑比房地产业蕴含的风险要大得多。今年制造业下滑35％。无论是国外的发达的房地产业，还是贫困地区的农村盖房子，大家都要借钱，房地产业不仅给需要盖房子的人借钱，不需要盖房子的人也借给他钱，国外的银行的房贷借给他钱，和保险公司联合起来找这样的老人谈，说你看看一个月的退休金2千块钱美金，比较紧，到夏威夷旅游还不够，你把房子抵押给我，我按月给你发5千美金的生活费，你可以大大改善生活，当有一天您去见上帝的时候，您归上帝，房子归我，也就是说住房的消费与开发过程与金融密切结合是一个符合规律的现象，就是在农村社区老百姓盖房子也要依靠农村的社区信用相互借贷，这是一个正常的过程，只不过是通过借贷的方式把累计过程提前了。我们把现在的金融风险过分夸大并不是没有道理的事，房价的上下波动是正常的，但是我们不能忽视房地产市场的波动可能对国民经济的和银行、金融业的影响。没有人质疑这一条，一直为媒体大肆报道，人云亦云的事件，大家都认为导致日元升值的广场协议是日元房地产泡沫的根本原因，而且认为房地产泡沫的破灭又是日本连续11年来经济不景气和在衰退边缘挣扎的关键，我们想利用几分钟把这个事情稍微辨析一下。

　　陈淮：是不是如所有的媒体以讹传讹的那样呢？1985年纽约饭店制定的五过协议并不是日元升值的起点，这个风险并不是房地产业最初造成的，1948年制定了日本振兴计划，这个计划日本唯一采用的一条就是把日元贬值到一元对360日元，这个低汇率的政策一直实行了22年，一直到1971年这个年代，美国的总统实行了新经济政策，这个新经济政策的核心就是美元和黄金脱钩，在这个过程中，日元实行了第一次汇率调整，在实行22后才实行第一次汇率调整，1971年才是日元升值的线年的固定汇率使日本的出口产业依托于价格竞争力获得了长足的发展成为了出口大国，1972年所有发展国家的货币都实行了幅度汇率，在这个过程中1美元对360日元的汇率，升值到306日元。从1971－1985年的长达13－14年的过程中，日元逐步升值到1美元对240日元，这个过程是日元升值的第一个阶段。长达14年的过程，这个是日元升值的第一个阶段，面对日元升值这个阶段，日本经济经过了什么，发生了什么事呢？并不是人们想象的房地产泡沫的堆积，在这一个过程中日本成功的应对了两次石油危机，在所有的经济发达国家里面，日本受的冲击最小，最先完成了自己的产业结构转换。

　　陈淮：在这10几年中日本的出口产业从早期的低档次的价格竞争，在日元升值的压力下被迫转向了品牌、质量、技术售后服务竞争等诸多高层次的竞争，使它从60年代的钢铁大国发展为70年代的汽车大国和80年代的家电大国，并且涌现了一皮名牌企业和产品，在14年中日本产业的国际竞争里有了极大的提高，到1978－1979年日本吨钢成本只相当于美国吨钢56％1981年美国出口的汽车是1万辆，日本出口美国的汽车是369万辆，双方的实物产品的对比是350比1，1982年日本卖到第三国的国际市场的汽车170万辆，作为多年来汽车第一大国，卖到出口市场的汽车还不过是67万辆，也就是在这个阶段日本顺利的完成了资源节约、产业结构升级，国际竞争里增强，技术创新能力不断提高的经济发展过程和工业化过程。还值得提出的是从70年代初期一直到80年代初期日元升值过程，日本的企业还创造性的推动了第二次的管理革命，提出了我们今天大家所熟知的全面质量管理，价值工程等一系列系统化的管理思想。使从20世纪初期美国科学管理泰勒制定额流水线为基础的血汗工厂制度的管理方式上升为人性化、系统化管理，强调全过程、全因素的过程，这样的工业化过程是日本受惠于日本升值造成的压力。

　　陈淮：我们今天的国际竞争力大约相当于70年代日本的国际竞争力，我们面对并不是资本过剩1985年和当前发达国家堆积的时代，中国远没有发展到资本过剩的阶段，目前我们面对的恰好是大规模工业固定资产的更新，我们当前要讲到节能，今天上午很多专家讲到，有的人说房地产建筑节能很重要，有的专家说工业节能很重要，无论哪个领域，实现单位GDP节能20％，关键是要更新技术设备，在前20前靠少花钱多办事，不花钱也办事，他是靠技术低度化的路线累计起来的能力，我们现在主要应该是货币资本的累计，而远不到资本过剩的阶段，真正导致房地产泡沫堆积是资本过剩带来的。那么在1985年广场协议前后，日本的房地产业累计的泡沫和破灭过程以及金融动荡我们也不能简单的归结为房地产业资产的发展问题。实际上从50、60、70一直到80年代的日本生活对于迫切赶上欧美发达国家这样的目标是高度关注的，70年代日本首相写了一本书，80末的时候公则内阁写了大国生活五年计划，在这个过程中日本大规模提高了全社会的住房消费的预期。政府推动了大拆大建导致了房地产规模的极速扩张，在这个过程中政府又进一步的推出了要在不长的时间内把收入房价比和发达国家看齐。以及说日本的房价太贵，要在短期内我房价降下来，在早期极大的放松了的货币供给在一年内极具收紧，导致了泡沫的快速破灭，这才有了这个时期日本房地产业大起大落，政府政策的不当，这是一个阶段发展的深层次原因。我所说的并非是引自媒体上只言片语的信息，我专门在日本研究过两年的，所以我说的这些信息我认为是有根据的。

　　陈淮：所以今天大家说人民币升值回到之房地产泡沫高度堆积，导致金融危机，也可能错估了中国发展阶段，人们可能从简单逻辑得出一个结论，由于人民币有升值的预期，外资大量会进入本国，可能会导致房地产泡沫，这个逻辑一点错也没有，在历史事实上日本从来就没有引进外资，日本一直到90年代初期才实行了资本市场的对外开放，在整个日本经济发展过程中日本是严格限制外资进入的。根据就没有像中国招商引资，优惠政策，相反在所有的政策上都极力的限制外资进入，所以日本的房地产业泡沫堆积，以及后来的破灭和升值带来的这种投机预期和外资大规模用如并无关系。并不存在一个人们所说的历史事实。

　　陈淮：最后我们说到，改善房地产业和金融业的关系更多是从金融业市场机构、品种、银行、政策等等多个方面下工夫，而不仅仅是限制房地产业的贷款规模和他们在整个国民经济所占的比重，这样一个关系上。适度的控制房地产业在国民经济中的发展速度，我们认为是非常必要的。但是我们中国目前并不是因为缺乏足够多的货币资金支持现有规模的房地产业发展，才对他们实施控制调控，我们现在有很多地区要浇水，我们也有足够的水浇地，我们缺的是水和地之间合理的渠道。现在的风险问题在于，我们唯一的渠道就是间接融资方式，或者是银行的间接贷款，或者是间接加间接用于开发阶段，这个过程可能导致了房地产业对银行业、进瑞业的过度依赖，我们想扭转这个局面的目标业绩是没有质疑的地方，但是扭转这个局面并不是说房地产业不需要贷款。我们房地产商会发布的报告也格外的强调，只有房地产贷款没有房地产金融，这个房地产金融的概念应该说是一个很值得深入开掘的领域，我们需要有这样一个金融品种流通的市场，需要有相应在住房供给和需求之间存在的中间机构，我们现在开发商和买房子的人是赤裸裸直接对垒的，所以导致了房价中胀跌的不确定性。事实上在发达国家的市场中在中间有很多机构，比如有基金，也有一些专门的中介机构持有者，还有中介机构承担一定金融功能的中介机构从中运作，事实上我们现在用不着闭起眼睛不看，我们现在一些房地产中介机构也一定程度的积累起了相应的金融功能，比如今年5月11号7部位政策出台后，其中的政策之一是两年之内房地产住宅过户要全额征收营业税，很多中介机构做起了相应的生意，租赁加和约的办法规避营业税。头两年按租赁协议办法，两年后过户，这已经起到了供和求的对比关系，并且拥有了一定的金融功能。

　　陈淮：大家发展房地产产业基金，以及银行信贷资产打包上市，项目公司的债券融资、股权融资，以及发展合伙建房方面这些办法已经显得足够多，而且这些方式已经相对成熟，我们下面要做的是把这些办法实施起而不是一个一个的研讨会上重新去解析这些房地产业对银行开发贷款的依赖。久议而不决定，我今天利用这个机会主要想就我个人的学术研究对此前媒体上流传已广的信息做一些值得辨析的地方，仅供各位参考，谢谢！

　　主持人：非常感谢陈淮主任，刚才陈主任以日本的产业政策和房地产发展的轨迹，给我们了有关我们的房地产和金融关系的思考，下面我们有请中国人民银行副司长曹子娟。

　　曹子娟：各位来宾、女士们、先生们，下午好！很高兴参加今天的2005?中国房地产业权威高层会议－北京论坛，关于拓宽房地产融资渠道的问题吴行长在11月5号的中国地产金融会上已经做了重要的发言，今天我想借此机会与郭各位领导、专家做一个交流。房地产行业是与金融也息息相关的，房地产是价值比较大，资金会在未来几十年才会产生效益，这里面有一个时间差。房地产业的发展繁荣和发展是离不开金融业米乐m6，反过来房地产业的稳步发展会对金融业一个稳定的发展空间。与房地产抵押贷款相关的占到了债务市场的三分之一，值得注意的是在美国市场上房地产贷款占房地产金融四分之一，使用的工具包括股权、基金等等。房地产资金的投入与效能的时间差，不仅使房地产和金融捆绑在一起。借用证券的理念，我们知道未来收益是不断变化的，因此很难找到房地产的确定价格，价格的不确定下很容易招致投资商的蜂拥而至。因此房地产行业孕育着极大的价格风险。国内房地产业发展的历史并不长，在城镇住房改革前我们很难说有独立的住宅行业。在98年以前商业银行贷款是实行规模管理，每年分配住房贷款的计划以后50亿元左右，截止到05年10月底商业银行购房贷款已经超过了预期。

　　曹子娟：商业银行的贷款年均增长速度分别为40％和47％。2千年末商业银行贷款分占到金融机构各项贷款的6.1％和3.3％，到了05年的10月末，已经有所提高。房地产贷款快速增长也出现了一些问题，最根本的问题是还没有形成风险的分担机制，没有解决风险的问题，众所周知，在市场经济根据资本来做投资决策。因此资产负债率并不影响投资决策。投资者能够真正做到自担风险。这是市场经济合理的体制。我们国内的商业银行不能合理确定风险意向，银行在这个过程中背负着大量的坏账，在这方面积极呼吁、倡导拓宽房地产投资渠道，推动房地产信贷向房地产金融的转变，在房地产行业形成风险、收益合理匹配的内在形成机制。近两年我们在这方面做的主要工作是推动直接融资的实施。最近两年，房地产直接融资的亮点是房地产信托，但是现实的发展状况与大家的预期还有一定的距离，根据新地产商的文章，04年共发行了98支房地产信托计划，募集资金是116亿，股权类的信托计划只有5支，这个阶段房地产信托基金只是一种替代品，并没有成为真正的房地产直接融资的工具。

　　曹子娟：现在为什么很少多个股东合作开发项目来突破资本的瓶颈，第二房地产也以投资价值来吸引买住，现在还没有以经营物业为主的企业，第三个，为什么信托计划多都以发放贷款为主，而很少有股权投资，这些问题希望大家思考，谢谢大家！

　　主持人：谢谢曹司长，下面有请中国银监会银行监管一部副主任沈晓明主任发言。

　　沈晓明：谢谢大家，我今天演讲的题目是拓宽房地产业融资渠道，促进房地产持续、健康发展。我就有关房地产信贷的情况跟大家一起探讨，下面我们主要介绍三个分析的情况，第一个，介绍一下房地产信贷的基本情况。总的情况，我们的评价是随着国家加强房地产税收提高利率稳定房价等一系列宏观调控措施的逐步到位，目前房地产投资增幅继续回落，局部地区房产的涨幅有所放缓。第一个是房地产融资机构发生了变化，根据有个记者问一下今年调查的情况，今年5－6月份新华网也有一个在线访谈，那么可以在那个上面可以看得到。据调查我国房地产投资资金中银行业、金融机构房地产贷款的比例已经由2001年60％下降到目前50％。截止到2005年的9月末，个人贷款余额2.98亿元，占贷款的余额是14.7％。比去年同期增长了19.9％，此外房地产信托计划的余额也达到333亿元，这个比年初增加了50亿元，第三个房地产信贷结构进一步调整，截止今年9月末商业性房地产贷款是2.68亿元，同比增长了18.9％，增幅也比去年下降了16个百分点。第二个是房地产贷款中存在的主要问题，这个问题从两方面看，第一个从借款的企业来看，主要存在四方面的问题个第一个房地产开发企业资产负债率达到70％以上，第二个是一级资质企业负债率比较低。第三个是变相问题的融资问题也比较突出。第四个是房地产企业自有资金不足，只有17％左右。这里有几个方面的原因，一个是对房地产信息不详尽，影响对市场的把握和控制。第二个以多头贷款的方式，加大了银行信贷审查的难度。第三个房地产信贷封闭管理措施不到位，执行不力，部分企业挪用信贷资金，个人住房出现假按揭，贷款抵押担保不落实，加大了银行信贷风险。长期以来我国房地产业融资渠道狭小，直接融资比例极低，目前房地产开发投入一半来源于银行贷款，房地产业与银行业存在着高度的关联性，遇到房地产市场变化，潜在的金融风险就会出现。一方面是不良贷款存量比较高，截止今年9月末房地产产业不含个人贷款，不良贷款的余额比年初有点下降，但现在有1112亿左右，在120大国民经济中排在第四位。第二个是个人住房贷款风险也是不乐观的，主要是借款人的收入变化。

　　沈晓明：我们的措施是第一个是进一步规范商业银行的行为，加强贷款的审查工作，完善惩戒机制，有效控制投资性购房，不允许风险较高的购房需求，加大对自住房消费和节能性住宅的支持力度，确保国家的信贷安全。第二，银监会将引导商业银行高度关注潜在风险，防范房地产市场过热，防范开发企业高负债经营，防范个人住房假按揭等等，控制内部操作风险。银监会鼓励商业银行推出新的金融工具，提高房地产金融服务水平，积极创造有力条件，目前银监会颁布了金融机构信贷资产证券化的试点，现在正在进行中，房地产信托暂行办法也正在抓紧研究之中，这些措施的采取都将有利于房地产业拓宽融资渠道，促进房地产业持续、健康发展。房地产在国民经济中是一个支柱产业。应该说房地产业是解决人民住房问题，但是这个过程中也存在很多问题，希望企业、专家学者共同研究，以科学的发展观按照重点突破，个好房地产的调控，银监会将积极研究完善房地产金融制度，度督促和银行银行金融机构落实好各项措施，管好用好房地产贷款，进一步发挥房地产金融杠杆的积极作用，促进住房价格稳定和结构优化，促进我国房地产业健康、和谐和持续发展，谢谢大家！

　　主持人：非常感谢沈主任，刚才沈主任的话也透露出让每一分钱用在刀刃上这是银监会极力推进的。下面进入我们下午的讨论，我们讨论的议题是金融政策和房地产业的发展，分为四个小议题，开放房地产投资信托基金的瓶颈与路径、拓宽融资渠道与建立多元化的房地产融资体系、金融创新与未来地产融资渠道。主持的嘉宾是全国工商联住宅产业商会会长聂梅生，讨论的嘉宾是中国银监会银行监管一步步副主任沈晓明、全国工商联房地产商会投融资中心主任尹斌、北京顺驰中国董事长汪浩、中坤集团副总经理张宁。

　　主持人 聂梅生：应该说房地产与金融的问题是在121文件出台后引起我们关注的。应该说在一连串的政策出台后引起我们的关注，8月份银行的金融报告，当中一方面肯定房地产是支柱产业，另一方面又提出来将来在一定的时候取消预售，这件事情又在整个房地产界发生了很大很的大震撼，最后到9月份212号文件又是关于信托提高三个条件。所以说宏观调控从一头中间尾巴上整个对房地产调控力度最大的还是金融的文件，所以我觉得到最后引起很多业界的思考，我自己考虑房地产在世界上多半叫不动产，他最追求的属性就是金融属性，经过03－05年对房地产金融属性的回归有了一定的认识，它的金融属性是非常强的。所以我们希望这场对话能够解决一些实际性的问题，我首先提一个问题，金融的风险引起了现在一连串的调控，另一方面又说到房地产的贷款是银行的良性贷款，他的不良资产率只有4.5％－4.6％，房地产信贷仍然是房地产信贷，以后更多的融资工具出来，银行的信贷依然是主流，不良资产率这么低，为什么要搞这么强势的房地产宏观调控金融力度这么大这个问题我始终不得其解。吴行业也是要不断的创造金融平台，那我们就提到了REITS，和其他的产业基金，另一方面又发了一个212号文件，有人说212号文件让中国的心态死期已到，但是确实212号文件发布以后，全国的信托的贷款规模回落了36.4个百分点，回落得很大，这两件事情有没有矛盾，我想请教一下沈司长。

　　沈晓明：房地产这个行业也看到最新的数字，全国的整个银行系统的贷款余额是20万元，刚才我说了房地产贷款是3万亿左右，这个比例占了七分之一。所以房地产业是一个不可忽视的行业，大家也看到这个城市走到哪都看到一片欣欣向荣的景象，无论住宅、街道都是新建的，跟20年前变化非常非常大。这个房地产业越来越引起重视。第二个是不良率，上半年前银行的不良贷款占到8.6，这样不琳率从整个房地产的不良率应该是很低，低于4.几，但是有一部分开发企业不良率有8.几，还是比较高的，整个贷款不良率很高，最早的是制造业。为什么限制它呢？其实住是一个结构性的问题，分界线结构性大户型的比较多，应该说比较适销对路的住宅不是很多。这里面出现了一个问题，高档房和高档别墅有一些开发因为自有资金不够，房子销售不出去造成了银行信贷的风险是很大的，从银监会来讲发布风险提示是导向性的。像北京的一些项目出现一些问题，开发商就跑了，这种情况我们银监会会进行责任追究。这方面我们抓得比较严格。另外，这次宏观调控主要是进行结构性调整，92－93年海南、贵州、还有北海这些地方全国银行资金都往那边流，那边地方出现了大的泡沫，现在的泡沫并不像原来那么严重。我们现在是实实在在的盖楼，他们那个时候只是炒作。从这方面看，我们觉得现在的宏观调控应该说是在信贷资金方面起来规范，规范以后好的项目银行照样会贷款。所以说银行信贷资金是有的，并不是故意不放。

　　沈晓明：另外一个212号文件，我看了一下，内容也是强调了一些信贷方面的要求，像二级资质，还有一些其他的情况，对它也是有所限制的。一部分信托计划里面有一部分资金，这个当然有企业也有管理的上的一些问题，大家都是规范的发展。

　　主持人 聂梅生：谢谢沈主任，沈主任的意思就是说只要你的项目是好项目，银行会大力支持。最近我也是知道商业银行对房地产开发贷款这部分还是支持的，这点让我们更加的放心，就是说之所以发这么一些文件，跟刚才曹司长说的意思是一样的，主要是防范房地产金融潜在的问题。我想问一下信托这块，现在信托规模不是很大，余额也就是300多亿，应该说在房贷中不是很大的比例，咱们国家的信托公司他们在房地产贷款当中也很害怕，他们到底最害怕的是什么呢？他们需要的是什么呢？这点我始终不是很清楚，很多房地产公司去找信托，做这个产品，结果左做右做，起来不行。第二个问题为什么信托在房地产中的作用。

　　尹斌：我们跟央行也有一些联系，刚才您问的这个问题也是我们日常工作中大量做的事，房地产界或者叫资本市场看待很多问题上面是有一定的差距的，刚才会长也谈到了，我们提出来房地产特别是很大一部分房地产都是有一种金融属性，但是由于历史的原因我们的房地产大部分是从营造的产业上来出来的，所以我们我们房地产发展模式上面我们认为跟资本市场所要求的能够进入到资本运作这个层面还有一些差距。刚才会长前面问到的问题，说212号文对信托要收紧，实际上在我们看，我们和整个信托协会也探讨这个问题，实际上它要求收紧房地产信托实际上指的是债权的信托，要达到银行的标准，实际上潜台词是股权类的信托是鼓励做的，而且据我们了解下一步还有相应的东西。但是这个我觉得有一点，最近我们也做了一些东西，我们提出来房地产金融这个新的概念，房地产金融不是原来金融街特别是银行界所单纯的理解，也不是我们房地产界人经常简单的虫子，这是一个金融街要向这边走半步，房地产要向这边走半步的新的概念，这需要双方共同努力的。

　　尹斌：刚才有一个问题就是说为什么地产商很难一块儿开发一个很好的项目，我觉得这个东西有理式的原因，在历史上我们用的银行贷款投资是债权融资，债权融资给了一个很大的杠杆，当一个产业处于上升期的时候，他的风险相对是比较小的，在这个阶段有了财富杠杆，作为一个精明的企业家首先选择的是财务杠杆，这样盈利的概率要大于风险。到现在的时候，银行也好，信托实际上也在关注风险的分担，这个时候财富杠杆有了很多，他需要风险的分担者，我觉得要解决这个问题，我作为房地产商会的人士我希望房地产界在现在这个时候要相当的调整一些模式，要向资本市场转变，就像刚才金融界领导谈到的，金融界并不是不支持房地产业的发展，而是它支持新的房地产业的发展。我们原来的模式是有历史的原因的，在成长的过程中任何一个企业家都会追求财富杠杆，但是现在你要有一些新的合作的模式，一些新的金融工具。

　　主持人 聂梅生：大家知道汪浩汪总以前就在银行工作，应该在房地产金融方面非常熟悉，现在作为国家非常知名的企业顺驰集团的主。